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Sepia

Romeo, Giulietta ed il BALCONE

Balconi “aggettanti” e balconi “ incassati”. Il balcone è croce o delizia del proprietario?

“ Ma tu chi sei che avanzando nel buio della notte inciampi nei miei più segreti pensieri? ”.

Scritta alla fine del 1500  “Romeo e Giulietta” è una delle tragedie più importanti di  William Shakespeare.

Ambientata a Verona, l’opera narra dello sfortunato amore di due giovani, Romeo e Giulietta, appartenenti a due famiglie veronesi rivali, i Montecchi e i Capuleti.

La famosa scena del balcone con Giulietta che sospira” O Romeo, Romeo, perché sei tu Romeo? …” è indimenticabile e ad alto tasso di romanticismo; scagli la prima pietra chi non è stato “costretto” dal partner a fotografare il famoso balcone, a rivivere la storia dei due sfortunati innamorati, a immaginarsi trepidi amanti infiammati dal desiderio.

E’ indubbio che proprio per questo suo essere la scena di una situazione indimenticabile, quello sia diventato “IL BALCONE” per eccellenza, compresi i suoi elementi decorativi, assieme al frontalino e  al parapetto.

Ma se il balcone di Giulietta è la gioia degli innamorati, non tutti i balconi sono gioia e delizia per i proprietari; altri scenari meno romantici (anche se altrettanto drammatici) si aprono a causa  dei “volgari” balconi del nostro quotidiano.

Un balcone, infatti, come ogni opera muraria,  è soggetta ad usura con la conseguente necessità di attività di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Eccoci alle nostre domande.

Quali tipologie di balconi esistono?

Chi è proprietario dei balconi?

A chi spetta pagare la manutenzione ordinaria e straordinaria?

I balconi possono essere di due tipi: “aggettanti” ed “incassati”. I primi sporgono rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento dell’appartamento,  i secondi non sporgono e, pertanto, sono compresi nella struttura portante verticale dell’edificio.

La differenza tra i due tipi è che il balcone “aggettante” è di esclusiva proprietà di chi ne usufruisce, mentre quello “incassato” è in comproprietà tra i due piani (quello di sotto e quello di sopra), con tutte le conseguenze economiche che ne derivano per le spese di manutenzione.

Alcuni elementi dei balconi, poi, possono divenire di competenza condominiale, stante la funzione decorativo – ornamentale.

Procediamo con ordine.

L’art. 1117 c.c. allorquando elenca le parti comuni di un fabbricato, non menziona i balconi che, pertanto, devono ritenersi di proprietà dei singoli condomini.

Nel caso dei balconi “incassati”, la Cassazione con la sentenza n. 637/2000 ha chiarito che “ … questi possono essere considerati alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 c.c.)… la ratio consiste nella funzione, vale a dire nel fatto che il balcone – come il soffitto, la volta ed il solaio – funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore …”

Nel caso dei balconi “aggettanti” la Cassazione con la sentenza n. 13509/2012 ha chiarito che “ … sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne’ di necessaria copertura dell’edificio – come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio – non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 c.c.. I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Cass. 17.7.2007 n. 15913, 30.7.2004 n. 14576) … .”

L’art. 1125 c.c. stabilisce che “ le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

In definitiva se il balcone è “aggettante”, la proprietà esclusiva è del titolare dell’appartamento cui accede e la spesa sarà addebitabile solo a quest’ultimo, mentre se il balcone è “incassato”, allora si applicherà l’art 1125 cc e le spese saranno suddivise tra entrambi i proprietari.

Il rifacimento della pavimentazione e della soletta, quindi, sarà a carico del proprietario (balcone aggettante) o dei proprietari ex art. 1125 c.c. (balcone incassato) (Cass. 6652/17, Cass. 14576/2004).

Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di alcuni elementi strutturali, quali il frontalino e la parte inferiore dei balconi possono essere di competenza del Condominio qualora assumano funzioni decorativo – ornamentali della facciata del palazzo; precisamente “ … elementi decorativi e cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato …” (Cass. 6652/17).

In ultimo, il rifacimento o la manutenzione dei parapetti dei balconi “incassati” facenti parte della facciata del palazzo sono di competenza condominiale.

Il balcone di Giulietta, chiaramente di tipo aggettante, continua ad affascinare tutti  gli innamorati,  è un simbolo d’amore, è bello e, fra i tanti suoi pregi , pur essendo un balcone “aggettante”, ha “elementi decorativi e cromatici” e quindi tutte le spese di manutenzione sono a carico del condominio.

Almeno in questo ha una bella fortuna la povera Giulietta!

Riproduzione riservata ex l.633/1941.

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