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Sepia

L’ombrello in casa

Rottura della braga. Responsabilità di natura condominiale o privata?

“Ho vinto la lotteria di Capodanno” è un film di Neri Parenti del 1989, con Paolo Villaggio nei panni di Paolo Ciottoli.

Per porre fine ad una vita di stenti e privazioni, indebitato e perseguitato anche da un boss al quale deve dei soldi, Ciottoli tenta, senza l’esito sperato, svariate volte il suicidio.

Ma quando tutto sembra perduto, ecco che la fortuna gli viene in soccorso: acquista il biglietto della lotteria di Capodanno e … vince! Potrebbe essere la svolta positiva della sua vita, ma le cose ben presto prendono un’altra direzione, sempre la stessa, quella della sfortuna più nera.

Nell’appartamento sottostante quello del sig. Ciottoli abita la famiglia Rossi, vittima innocente, esposta alle conseguenze nefaste delle sconsiderate condotte di vita “condominiale” e dei maldestri tentativi di suicidio di Paolo Ciottoli.

Il Ciottoli dapprima provoca una fortissima esplosione di gas a casa Rossi, poi, dopo qualche giorno,  come al solito tutto preso dai suoi problemi, dimentica di chiudere l’acqua della vasca da bagno.

Per il sig. Rossi ( interpretato da Antonio Allocca ) è la tragedia: seduto con la famiglia a cena, chiede alla moglie un po’ d’acqua :“Teresa, acqua!”;  proprio in quel momento, il soffitto, a causa della massa d’acqua  infiltrata, cede e “un fiume” proveniente da casa Ciottoli letteralmente  distrugge la casa dei Rossi.

Le infiltrazioni in casa sono purtroppo all’ordine del giorno. Per fortuna, la maggior parte delle volte sono conseguenze di  piccole o moderate perdite d’acqua e danno luogo a macchie d’umidità, più o meno evidenti e diffuse,  sul soffitto o sulle pareti dell’appartamento ; fortunatamente non si tratta nemmeno lontanamente di “inondazioni” alla Ciottoli.

Per fortuna, il più delle volte soffitti, solai e incolumità delle persone sono salvi; ciò che a volte non è salva è la tinteggiatura, che andrà rifatta, dopo aver riparato il danno della tubazione che causa la perdita d’acqua.

Ed eccoci alle nostre domande:

chi deve risarcire il danno? chi deve provvedere a riparare il danno e provvedere al ristoro dei danni subiti dal condomino al proprio appartamento all’interno di un condominio? in particolare, se a cedere è la braga, chi paga? e che cosa è una braga?

A seconda di quale tubazione causa i danni, la responsabilità si suddivide in condominiale o privata.

Se la rottura della braga fosse un problema di natura condominiale o privata è stato un tema piuttosto dibattuto in passato.

Iniziamo dall’oggetto sconosciuto; la braga è l’elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale di pertinenza condominiale.

La Cassazione, nel 2018, ha stabilito che qualora la perdita derivi da una rottura della braga, la responsabilità è di natura privata, quindi, da attribuire al proprietario dell’immobile, il quale dovrà risarcire  il danno.

Prima di analizzare la sentenza occorre brevemente soffermarsi sull’art. 1117 c.c..

Quest’ultimo nel disciplinare la proprietà comune stabilisce che: “Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento  periodico e se non risulta il contrario dal titolo 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne,  gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche”.

Sulla base di quanto disciplinato dall’art. 1117 c.c.  la sentenza  della Cassazione n. 1027/2018 ha stabilito che “ … la prevalente giurisprudenza di questa Corte ha escluso dalla proprietà condominiale la cd braga (cioè l’elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale di pertinenza condominiale). Si è altresì osservato che, mentre la proprietà comune condominiale è tale perché serve all’uso (e al godimento) di tutti i partecipanti, la braga invece, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini …”

La braga, quindi, assolve ai bisogni privati e non condominiali; infatti, convoglia gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento.

In definitiva, il criterio è stabilire a chi è utile un determinato elemento e, nel caso della braga,essa  è  utile al singolo proprietario.

Nei casi di rottura della braga, pertanto, spetterà al condomino e non al condominio ristorare i danni subiti.

Per fortuna, la rottura di una braga, per quanto grave possa essere, non potrà  mai causare danni dell’entità di quelli subiti dai malcapitati Rossi e non occorrerà vincere la lotteria per poterli risarcire.

Riproduzione riservata ex l.633/1941.

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